共有名義の不動産は自分だけで売れる？共有持分の売却方法と買取で解決するメリット

カテゴリー：訳あり物件 メタディスクリプション：相続や離婚で共有名義になった不動産は、他の共有者の同意なしに売れないのか。共有持分だけを売却する方法、共有名義を解消する5つの選択肢、2023年施行の改正民法のポイント、専門買取で解決するメリットまで、買取専門会社がわかりやすく解説します。

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はじめに

「相続した実家が兄弟の共有名義になっていて、話がまとまらない」「離婚したのに、元配偶者と共有のままのマンションが残っている」——このように、共有名義の不動産を持て余している方は少なくありません。

共有名義の不動産は、権利関係が複雑なため、一般の仲介市場では買い手が付きにくい「訳あり物件」の代表例のひとつです。とはいえ、「自分の分だけでも手放したい」という希望が叶わないわけではありません。

本記事では、共有名義の仕組みと、単独で売却できるケース・できないケースの違い、共有関係を解消する方法、そして専門の買取業者に依頼するメリットまでを整理して解説します。

共有名義・共有持分とは

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。それぞれの所有者が持つ所有権の割合を**持分（もちぶん）**と呼びます。たとえば兄弟2人で2分の1ずつ、夫婦で「夫4分の3・妻4分の1」といった形で登記されます。

共有名義が生じる主なパターンは次のとおりです。

• 相続：親名義の不動産を、複数の相続人が法定相続分などに応じて共有する
• 夫婦の共同購入：ペアローンや資金の出し合いで、夫婦二人の名義にする
• 兄弟・親族での共同購入：資金を出し合って一つの不動産を取得する

持分はあくまで「所有権の割合」を示すもので、「建物の右半分だけ」といった物理的な区分ではない、という点がポイントです。

共有名義の不動産は「単独では」売れない

まず押さえておきたいのは、不動産そのもの（全体）を売却するには、共有者全員の同意が必要だということです。

民法では、共有物に大きな変化を与える行為（変更・処分行為）は共有者全員の同意がなければできないと定められています。不動産全体を第三者に売る「売却」は、この処分行為にあたります。

つまり、共有者が5人いれば5人全員、夫婦2人なら2人ともが売買契約に合意し、署名・押印しなければ、不動産全体を売ることはできません。一人でも反対する人がいたり、連絡が取れない共有者がいたりすると、売却の話は止まってしまうのです。これが共有名義の不動産が「売れない」と言われる大きな理由です。

「自分の持分だけ」なら単独で売却できる

一方で、自分が持っている持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに単独で売却できます。持分は各共有者が自由に処分できる財産であり、これは法律で認められた権利です。

ただし、注意点があります。持分だけを買ってくれる相手は、一般の個人や通常の仲介市場ではほとんど見つかりません。 持分を買っても不動産全体を自由に使えるわけではなく、他の共有者との調整が必要になるため、敬遠されがちだからです。

そこで選択肢になるのが、共有持分の取り扱いに慣れた専門の買取業者です。専門業者であれば、持分のみでも直接買取が可能で、他の共有者に知られずに手放したいというニーズにも対応できます。

共有名義を解消する主な方法

共有状態を整理・解消するには、主に次の5つの方法があります。

① 自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう 他の共有者が「引き続き所有したい」と考えている場合、その人に持分を買い取ってもらうのが最もスムーズです。

② 他の共有者の持分を自分が買い取る 逆に、自分が単独所有にしたい場合は、他の共有者から持分を買い取って共有を解消します。

③ 共有者全員で協力して第三者へ全体売却する 全員の足並みがそろえば、不動産全体を市場で売却し、代金を持分割合に応じて分けるのが、最も高く売りやすい方法です。

④ 共有物分割請求を行う 話し合いがまとまらない場合、共有者は共有物分割請求によって共有関係の解消を求めることができます。まずは共有者同士の協議、まとまらなければ裁判所での調停・訴訟へと進みます。分割の方法には、現物で分ける「現物分割」、一人が取得して他方に金銭を支払う「代償分割」、売却して代金を分ける「換価分割」があります。ただし、時間も費用もかかるのが実情です。

⑤ 自分の持分を専門の買取業者に売却する 他の共有者と交渉が進まない、関わりたくない、とにかく早く現金化したい——そんなときは、自分の持分だけを買取業者へ売却する方法があります。他の共有者の同意を待つ必要がありません。

2023年4月の民法改正で変わったこと

共有名義の不動産をめぐっては、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法によって、いくつかのルールが整備されました。特に、相続登記がされないまま所有者が分からなくなる「所有者不明土地」問題への対応が強化されています。

主なポイントは次のとおりです。

• 所在等不明の共有者がいても前に進めるようになった：必要な調査を尽くしても氏名や所在が分からない共有者がいる場合、裁判所の決定を得ることで、その共有者以外の同意で変更・管理を行ったり、その持分を取得・譲渡したりできる制度が新設されました。
• 軽微な変更は持分の過半数で決定できるようになった：形状や効用に著しい変更を伴わない「軽微変更」は、全員同意ではなく持分の過半数で決められるようになりました。
• 遺産共有には「10年」の目安がある：相続によって生じた共有（遺産共有）の解消手続きの一部は、相続開始から10年を経過してからでないと利用できないなど、一定の要件があります。

これらの改正により、以前よりは共有不動産を動かしやすくなりました。とはいえ、いずれも裁判所の手続きが前提であり、時間・費用・専門知識を要します。個別のケースでどの制度が使えるかは、司法書士や弁護士など専門家への確認をおすすめします。

共有名義の不動産が「訳あり」として売りにくい理由

共有名義の不動産が敬遠されやすいのには、次のような理由があります。

• 買い手が限られる：持分のみでは自由に使えず、購入希望者が付きにくい
• 住宅ローンが利用しづらい：金融機関が共有持分への融資に慎重になりやすい
• 権利関係が複雑：共有者が多い、相続で人数が増えているなど、調整が難航しやすい
• 共有者間のトラブル：仲が良くない、連絡が取れないといった事情で交渉が進まない

さらに、共有名義のまま放置するリスクも見逃せません。固定資産税は共有者全員が連帯して支払う義務を負い、建物や土地の管理責任も残ります。加えて、共有者の誰かが亡くなればその持分がさらに相続され、共有者の人数がどんどん増えて、権利関係が一層複雑になるという悪循環に陥りがちです。

共有持分・共有名義物件は専門の買取業者へ

共有名義の不動産でお困りの方は、次のようなケースで専門の買取業者が力になれます。

• 他の共有者の同意が得られず、全体売却ができない
• 共有者と連絡が取れない、あるいは関わりたくない
• 相続・離婚を機に、自分の持分だけでも早く現金化したい
• 近隣や親族に知られずに手放したい

当社では、共有持分のみの直接買取にも対応しています。仲介手数料は不要で、査定は最短即日、そして秘密厳守を徹底しているため、周囲に知られる心配もありません。片付けや名義変更の手続きについても、司法書士と連携しながらサポートいたします。

まとめ

共有名義の不動産は、全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら単独で売却できます。共有を解消する方法は、他の共有者との売買、全体売却、共有物分割請求、そして専門業者への持分売却など複数あり、状況に応じた選択が可能です。

「話がまとまらない」「連絡が取れない」「とにかく早く手放したい」——そんなときこそ、共有持分・訳あり物件に強い買取業者にご相談ください。無理な勧誘は一切いたしません。

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※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の権利関係や税務・法務上の判断については、司法書士・弁護士・税理士など専門家へのご確認をおすすめします。