事故物件を売却したときの税金は？譲渡所得税の基本と、利用できる可能性のある特例

「事故物件を安く売ることになったが、税金はかかるのか」「相続した事故物件を売ったら、確定申告が必要なのか」——売却価格が下がりやすい事故物件でも、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、税金がかかります。今回は、売却時の税金の基本と、利用できる可能性のある特例を解説します。

売却にかかる税金の基本：譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して、所得税・住民税（まとめて譲渡所得税）が課されます。計算の基本は次のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
• 取得費：購入代金や建築費から、建物の減価償却費相当額を差し引いたもの
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費用など、売却のために直接かかった費用

売却価格が取得費・譲渡費用を下回る場合は、譲渡所得は発生せず、譲渡所得税もかかりません（譲渡損失となります）。事故物件で売却価格が大きく下がった場合は、損失になるケースも少なくありません。

所有期間による税率の違い

譲渡所得が出た場合、所有期間（売却した年の1月1日時点）によって税率が変わります。

• 5年以下（短期譲渡）：税率が高い（所得税・住民税あわせて約39%）
• 5年超（長期譲渡）：税率が低い（所得税・住民税あわせて約20%）

相続で取得した場合は、被相続人（亡くなった方）の取得時期を引き継ぐため、通常は長期譲渡として扱われます。

事故物件でも使える可能性のある特例

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。事故物件であっても、要件を満たせば適用の可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件には、次のようなものがあります。

• 被相続人が亡くなる直前まで、その家に1人で住んでいた
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下である
• 耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却する

事故物件（孤独死があった家など）が、この特例の対象となる場合もありますが、要件は細かく、状況によって適用可否が変わります。必ず税理士や税務署に確認してください。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた場合、その相続税額の一部を、取得費に加算できる特例があります。相続後3年10か月以内に売却した場合に利用できるため、売却を検討している場合は、タイミングにも注意が必要です。

売却損が出た場合の損益通算

居住用財産を売却して損失が出た場合、一定の要件のもとで、他の所得（給与所得など）と損益通算できる特例（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算）があります。事故物件で大きな売却損が出た場合は、こうした制度が使えないか、専門家に確認してみる価値があります。

税金の相談は専門家へ

税制や特例の適用要件は複雑で、法改正により変更されることもあります。事故物件の売却を検討している場合は、売却前の段階で、税理士や税務署に相談しておくと安心です。

まとめ

事故物件の売却でも、利益が出れば譲渡所得税がかかりますが、売却価格が下がっているケースでは、損失になることも少なくありません。居住用財産や相続空き家の特例など、使える可能性のある制度もあるため、売却前に専門家へ確認することをおすすめします。

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